Досудебное урегулирование споров по аренде

Сегодня мы раскроем тему: "Досудебное урегулирование споров по аренде", полностью описав проблематику и сделав выводы. Каждый вопрос индивидуален. Поэтому есть вероятность, что вы не найдете ответ. Поэтому с любым вопросом можно обратиться к дежурному специалисту.

Досудебное урегулирование споров по аренде

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф05-13397/14 по делу N А41-700/2014 (ключевые темы: претензионный порядок — расторжение договора — погашение задолженности — досудебный порядок урегулирования спора — арендная плата)

г. Москва
04 декабря 2014 г. Дело N А41-700/14

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Борзыкина М.В., Волкова С.В.,

при участии в заседании:

от истца ИП Свириденко Н.В. — Кузьмин В.С., доверенность от 23.08.2013

от ответчика ООО «Прожект ПРО ГРУПП» — представитель не явился, извещен

рассмотрев 27 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Свириденко Натальи Владимировны

на постановление от 11 августа 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Диаковской Н.В., Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,

по иску индивидуального предпринимателя Свириденко Натальи Владимировны (ОГРНИП: 310502029400030)

к обществу с ограниченной ответственностью «Прожект ПРО ГРУПП»

(ИНН: 5020064932, ОГРН: 1105020003461)

о расторжении договора и обязании освободить помещение,

индивидуальный предприниматель Свириденко Наталья Владимировна (далее — ИП Свириденко Н.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Прожект ПРО ГРУПП» (далее — ООО «Прожект ПРО ГРУПП», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2011 N 03/12 и обязании ответчика освободить нежилое помещение (здание молочно-товарной фермы (коровника)), расположенное по адресу: Московская область, Клинский район, д. Лаврово, д. 251.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 11.08.2014 Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено.

Исковое заявление индивидуального предпринимателя Свириденко Натальи Владимировны оставлено без рассмотрения в соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 148 АПК РФ.

Не согласившись с выводами апелляционного суда, ИП Свириденко Н.В. в кассационной жалобе просит постановление от 11.08.2014 отменить, в силе оставить решение суда первой инстанции. Заявитель ссылается на ошибочный вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, полагает, что оснований для применения пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

ООО «Прожект ПРО ГРУПП», извещенное в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своего представителя в суд не обеспечило.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286 — 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что постановление подлежит отмене, а дело — направлению в тот же апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы по существу, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 18.12.2011 между ИП Свириденко Н.В. (арендодатель) и ООО «Прожект ПРО ГРУПП» (арендатор) был заключен договор аренды N 03/12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком на 60 месяцев здание молочно-товарной фермы (коровника) общей площадью 1 877,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Клинский район, д. Лаврово, д. 251.

28.12.2011 объект аренды был передан ООО «Прожект ПРО ГРУПП» по передаточному акту.

Ссылаясь на нарушение ООО «Прожект ПРО ГРУПП» обязательств по внесению арендной платы, ИП Свириденко Н.В. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В качестве доказательств соблюдения предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации претензионного порядка, истец представил доказательства направления в адрес ответчика писем от 11.12.2013 N 60 от 14.12.2013 N 61.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, а арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, оставив исковое заявление без рассмотрения в связи с отсутствием доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Суд апелляционной инстанции в подтверждение соблюдения истцом претензионного порядка не принял вышеназванные письма истца, сославшись на отсутствие в материалах дела доказательств того, что после истечения установленного истцом ответчику срока для погашения задолженности последнему вручалось или направлялось предложение о расторжении договора аренды от 18.12.2011 N 03/12 в добровольном порядке.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Читайте так же:  Заявление в суд по уголовным делам

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлены письма от 11.12.2013 N 60 и от 14.12.2013 N 61.

Давая оценку данным письмам, апелляционный суд ограничился лишь тем, что данные письма содержат требования о погашении задолженности по арендной плате.

Между тем, в указанных письмах арендодатель информировал арендатора о том, что в случае неисполнения требований о погашении задолженности договор аренды будет расторгнут на основании п. 6. 5 договора и ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, арендодатель выразил свое мнение о намерении расторгнуть договор.

Ответчик вышеуказанную претензию оставил без ответа.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в связи с непредставлением истцом доказательств того, что после истечения установленного истцом ответчику срока для погашения задолженности последнему вручалось или направлялось предложение о расторжении договора аренды в добровольном порядке, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, носит формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, так как ответчик не мог не знать о намерении истца расторгнуть договор в судебном порядке.

Кроме того, обращение с иском о расторжении договора до истечения срока ответа на претензию (п. 2 ст. 452 ГК РФ) не влечет оставление данного иска без рассмотрения, если ответчик получил претензию и имел срок, достаточный для ее удовлетворения, до принятия решения судом первой инстанции.

Таким образом, судом апелляционной инстанции иск неправомерно был оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка, и неправильно применена статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах постановление подлежит отмене.

Поскольку апелляционным судом был рассмотрен только один довод апелляционной жалобы — об оставлении иска без рассмотрения, а по существу обжалуемого решения апелляционная жалоба ответчика рассмотрена не была, суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционного суда об оставлении иска без рассмотрения, направляет дело в тот же апелляционный суд для рассмотрения всех доводов апелляционной жалобы по существу.

Руководствуясь статьями 148, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановление от 11 августа 2014 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-700/14 отменить.

Дело направить на рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья О.И. Русакова
Судьи М.В. Борзыкин
С.В. Волков

Обзор документа

Арендодатель предъявил к арендатору иск о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение.

Апелляционная инстанция оставила исковое заявление без рассмотрения на том основании, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Но суд округа не согласился с ее выводами.

В силу ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Арендодатель направлял арендатору письма. В них он информировал ответчика о том, что в случае неисполнения требований о погашении задолженности договор аренды будет расторгнут. Таким образом, арендодатель выразил свое намерение расторгнуть договор. Арендатор оставил претензию без ответа.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения не соответствует фактическим обстоятельствам дела, носит формальный характер и не способствует достижению целей досудебного урегулирования спора. Ведь ответчик не мог не знать о намерении истца расторгнуть договор в судебном порядке.

Кроме того, обращение с иском о расторжении договора до истечения срока ответа на претензию не влечет оставление иска без рассмотрения, если ответчик получил претензию и имел срок, достаточный для ее удовлетворения, до принятия решения первой инстанцией.

Таким образом, апелляционная инстанция неправомерно оставила иск без рассмотрения.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/41642574/

Досудебное урегулирование споров

Досудебное урегулирование споров – это закрепление в законе или договоре условий, при которых одна сторона спора может послать другой претензию и установить сроки для ответа на нее. Подобная процедура позволяет решить проблему в рамках закона, не затрачивая много времени и средств на судебные тяжбы.

Для разрешения споров не всегда нужно идти в суд.

Досудебное урегулирование гражданских споров

Как правило, гражданские споры возникают в ситуации, когда одна из сторон нанесла другой материальный ущерб. В случаях, когда между сторонами был заключен договор или соглашение, в котором прописаны спорные ситуации, подавать заявление в суд не обязательно.

Часто, спорные ситуации решаются в претензионном порядке в случаях, когда одна сторона оказывала другой определенные услуги за плату или передавала имущество. Например, при расторжении договора аренды, порядок досудебного урегулирования является обязательным.

Порядок претензионного решения гражданских вопросов может быть различным. Однако, при решении хозяйственных споров, например, есть 2 общих момента:

  • кредитор предъявляет претензию должнику;
  • должник должен дать ответ на предъявленную претензию в установленные сроки.

В случаях составления гражданско-правовых договоров, рекомендуется предусмотреть пункт о досудебном урегулировании возможных споров.

Досудебное урегулирование трудовых споров

По трудовому законодательству РФ трудовые споры делятся на индивидуальные и коллективные. Порядок рассмотрения претензий при этом отличается.

Коллективный трудовой спор возникает между всеми или частью работников и руководителем. Индивидуальный трудовой спор – это возникновение между работником и работодателем разногласий по вопросам применения закона и других нормативных актов.

Читайте так же:  Судебный приказ взыскании алиментов браке
Видео (кликните для воспроизведения).

Индивидуальный трудовой спор урегулируется в досудебном порядке с помощью органа по трудовым вопросам. Таким органом может выступать трудовая комиссия, которая собирается в равных долях из представителей руководства и работников. В случае обнаружения нарушения своих прав, работник может обратиться в трудовую комиссию в течении 3 месяцев и потребовать досудебного урегулирования спора, где в течении 10 календарных дней он будет рассмотрен

Разрешение коллективных трудовых споров в досудебном порядке состоит из нескольких этапов:

  • рассмотрение дела в примирительной комиссии;
  • рассмотрение спора с участием посредника
  • рассмотрение спора в трудовом арбитраже.

При этом ни одна из сторон спора не вправе уклоняться от участия в примирительных мероприятиях. Комиссия создается из участников коллективного спора в равных долях, руководитель обязан предоставить все условия для ее работы. Создание примирительной комиссии проходит в течении 3 дней, а претензия рассматривается в течении 5 дней.

Коллективные трудовые споры решаются в несколько этапов.

После приглашения посредника, в течение 7 рабочих дней рассматривается претензия и принимается согласованное решение в письменной форме, либо составляется протокол разногласий. Если посредник не смог примерить стороны, то в разрешении спора принимает участие трудовой арбитраж. Это временный орган для решения коллективного трудового спора, который создается в течение 3 рабочих дней и за 5 рабочих дней со дня основания рассматривает претензию. Трудовой арбитраж выносит письменные рекомендации по урегулированию спора между сторонами.

Досудебное урегулирование налоговых споров

Налоговые споры относятся к разряду публичных отношений, поскольку одной из сторон выступает государство. Инициаторами споров между налоговыми органами и налогоплательщиками могут выступать и те и другие. Порядок досудебного урегулирования налоговых споров прост и понятен.

Чаще всего, споры возникают на фоне требований оплатить налог или их обжалования. Поэтому в налоговых спорах широко применяется досудебный порядок урегулирования споров.

Законом предлагается налоговым органам перед обращением в суд предъявить налогоплательщику требование добровольно уплатить сумму санкций. Для налогоплательщиков существует возможность подать жалобу на действия или бездействие налоговых органов в вышестоящие органы (либо вышестоящему должностному лицу).

Налоговые споры обычно довольно просто решаются в досудебном порядке.

Сроки подачи жалобы налогоплательщиком схожи со сроками при трудовых спорах. Претензия подается в течение 3 месяцев с момента обнаружения нарушения прав. После рассмотрения жалобы, налоговые органы в течение 1 месяца принимают одно из следующих решений:

  • изменить решение или вынести новое;
  • отменить решение и прекратить производство по делу;
  • отменить оспариваемый акт и назначить проверку;
  • оставить жалобу без удовлетворения.

Как же разобраться в тонкостях порядка досудебного урегулирования споров?

Даже если разрешение конфликта не потребует обращения в суд и осуществимо в досудебном порядке, возникает множество вопросов о правилах составления и подачи претензии. Разобраться во всех юридических тонкостях подчас очень сложно.

Чтобы сэкономить время, а так же избежать возможных ошибок, можно обратиться к помощи специалистов. Профессиональный подход к рассмотрению спорной ситуации поможет не упустить важные нюансы. В результате, решить проблему получится быстро и максимально эффективно.

Источник: http://biznes-zakon.ru/dosudebnoe-uregulirovanie-sporov-63

Досудебное регулирования спора по договору аренды

Вопрос: Организации заключили договор аренды. Арендатор в течение месяца использовал помещение, арендованное для магазина, не по целевому назначению. Арендодатель направил требование о расторжении договора и через две недели обратился в суд. Является ли досудебный порядок урегулирования спора соблюденным арендодателем?

Ответ: Арендодатель в рамках досудебного регулирования спора должен направить предупреждение (в рассматриваемом случае это должно было быть предупреждение о необходимости начать использовать помещение в разумный срок по целевому назначению) и непосредственно предложение расторгнуть договор. При этом допускается изложение предупреждения и предложения расторгнуть договор в одном документе.

В конкретном случае досудебный порядок урегулирования спора не является соблюденным арендодателем по причине того, что им не было направлено предупреждение о необходимости устранения нарушения договора.

Обоснование: В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом указанная статья также допускает возможность установления и других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статья 619 ГК РФ прямо указывает на необходимость досудебного урегулирования спора. В ней указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из условия вопроса, арендодатель направил арендатору требование о расторжении договора. Представляется, что по своей природе, в первую очередь, по правовым последствиям, этот документ отличен от прямо поименованного в законе предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть арендодателем было направлено именно требование о расторжении договора и в нем не содержалось никаких иных влекущих правовые последствия составляющих.

В этом случае необходимо учитывать п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо). В абз. 1 указанного пункта отмечено следующее: «Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Читайте так же:  Как написать заявление об отмене судебного приказа

Таким образом, суд разъяснил, что арендодатель в рамках досудебного урегулирования спора должен направить предупреждение (в рассматриваемом случае это должно было быть предупреждение о необходимости начать использовать помещение в разумный срок) и непосредственно предложение расторгнуть договор.

В приведенном пункте Информационного письма суд посчитал досудебный порядок несоблюденным по причине того, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Таким образом, суд допускает изложение предупреждения и предложения расторгнуть договор в одном документе и разрешает вопрос о соблюдении/несоблюдении предусмотренного законом порядка в зависимости от содержания направленного арендатору документа.

Хотя речь в Информационном письме шла именно о ненаправлении предложения о расторжении договора, представляется, что названные положения могут быть применены и к рассматриваемой ситуации, ввиду того что в направленном арендодателем документе также отсутствовала необходимая составляющая.

Кроме того, п. 30 Информационного письма напрямую указывает, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Указанная позиция нашла отражение и в конкретных решениях в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2003 по делу N А44-1455/02-С12, в силу того что арендодателем не был соблюден предусмотренный ч. 3 ст. 619 ГК РФ порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно — арендатору не было направлено требование о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, иск о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) автотранспортного средства оставлен без рассмотрения.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2012г. N Ф03-4903/2012 по делу N А24-410/2012 судом досудебный порядок урегулирования спора был признан несоблюденным, т.к. направленное арендодателем требование не содержало предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором условий договора аренды в разумный срок. Отдельного письменного предупреждения о необходимости исполнения условий договора в адрес арендатора также не направлялось.

Таким образом, в конкретном случае досудебный порядок урегулирования спора не является соблюденным арендодателем по причине того, что им не было направлено предупреждение о необходимости устранения нарушения договора.

А.А.Воронцова, Группа компаний «Аналитический Центр»

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://narodirossii.ru/?p=13908

Споры по договорам аренды

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество – нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. (ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма (671 Гражданского кодекса РФ). Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор аренды при поддержке опытного адвоката.

Причиной судебных споров могут быть не только неправильное составление договора аренды, но и несогласие с его условиями одной из сторон. Часто договор просто расторгают и в законе для этого есть четко определенные условия (ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Расторжение договора по инициативе арендодателя производится в следующих случаях:

  1. Образование задолженности по арендным платежам;
  2. Повреждение, уничтожение или утрата сданного в аренду имущества;
  3. Отказ арендатора возвращать арендованное имущество;
  4. Самовольное улучшение имущества, сданного в аренду;
  5. Значительное ухудшение состояния арендованного имущества;
  6. Другие причины для расторжения договора.

Расторжение договора по инициативе арендатора производится в следующих случаях:

  1. Необоснованное завышение арендной платы;
  2. Навязывание кабальных условий договора;
  3. Получение объекта аренды в значительно худшем состоянии, чем предусмотрено договором аренды;
  4. Повреждение, уничтожение или утрата арендованного имущества по вине арендодателя;
  5. Отказ оплаты неотделимых улучшений имущества, сданного в аренду;
  6. Уклонение арендодателя от принятия имущества.

Сторонами договора аренды могут быть как физические, так и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Если договор заключается между юридическими лицами или предпринимателями, без участия физических лиц, разрешение спора по нему передается на рассмотрение Арбитражному суду.

Если Вам необходимо провести досудебное урегулирование конфликта по договору аренды или обратиться в суд для его расторжения, наши адвокаты готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Мы обеспечим внимательное отношение к вопросу, профессиональный и грамотный подход к анализу и составлению документов, а также представление интересов клиента в суде для вынесения решения в его пользу.

Примеры, чего удавалось добиться в судах по спорам, связанным с договорами аренды:

  • Составление договора аренды земельного участка;
  • Составление договора аренды нежилого помещения;
  • Расторжение договора аренды;
  • Расторжение договора аренды транспортного средства по инициативе арендодателя;
  • Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендатора;
  • Взыскание задолженности по арендным платежам;
  • Решение споров, связанных с необоснованным повышением арендных платежей;
  • Решение споров, по поводу ненадлежащего состояния объекта аренды при его сдаче или приемке;
  • Решение споров по несоответствию объекта аренды условиям договора;
  • Досудебное урегулирование споров, связанных с договором аренды;
  • Признание договора аренды недействительным;
  • Признание договора аренды незаключенным;

Список документов, необходимых для подачи иска в суд при спорах по договорам аренды:

  • Исковое заявление;
  • Копии искового заявления по количеству сторон;
  • Копия договора аренды;
  • Копия акта приема-передачи имущества, переданного в аренду;
  • Копия документов, подтверждающих оплату арендных платежей;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Документы, подтверждающие полномочия адвоката в суде;
  • Прочие документы, которые могут иметь отношение к делу.

В нашу работу по спорам, связанным с договорами аренды, входит:

  • Устная консультация у опытного адвоката по гражданским делам;
  • Юридический анализ документов для заключения договора аренды;
  • Проверка юридической чистоты объекта аренды;
  • Составление качественного и юридически грамотного договора аренды;
  • Обзор судебной практики по Вашей ситуации;
  • Изучение и полный правовой анализ заключенного договора аренды;
  • Правовое заключение адвоката по Вашему договору;
  • Подготовка и сбор недостающих документов в суд;
  • Осуществление взаимодействия со второй стороной договора;
  • Составление искового заявления и других процессуальных документов (ходатайства, заявления, уточнения);
  • Подача искового заявления и других процессуальных документов в суд;
  • Представление интересов клиента в судах общей юрисдикции на любом этапе судебного разбирательства, до вынесения судом решения по делу;
  • Обжалование судебного решения в апелляционной, надзорной инстанции (при необходимости).

Источник: http://www.advokatmoskva.info/departament-grazhdanskogo-prava/spory-po-dogovoram/spory-po-dogovoram-arendy

ВС объяснил, когда не нужен досудебный порядок

АПК прямо предусматривает претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денег по тем требованиям, которые возникли из договоров или других сделок, говорит Михаил Кюрджев, партнёр Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . В ГПК подобных положений не прописано, но нижестоящие суды не всегда это учитывают.

Вернуть долг оказалось непросто

В 2015 году Татьяна Шепелева* взяла в долг у своих знакомых 450 000 руб. 250 000 руб. ей одолжила Ольга Монархова* под 3% в месяц, а ещё 200 000 руб. дал Сергей Монархов* – её супруг. Деньги передавались под расписки, где стороны не указывали срок возврата средств.

В дальнейшем Монархова выкупила у своего мужа права требования к Шепелевой, став её единственным кредитором по этим двум займам. К 2017 году должница вернула лишь 110 000 из 450 000 руб. При этом на протяжении двух лет заимодавец не раз просила отдать ей всю сумму: она неоднократно говорила об этом по телефону и устно при свидетелях, когда виделась с Шепелевой.

Но Шепелева игнорировала такие обращения. Тогда Монархова решила вернуть оставшиеся деньги в судебном порядке. Летом 2017 года она потребовала взыскать с должницы 340 000 руб. основного долга и 321 900 руб. процентов. Через два месяца после подачи иска кредитор дополнительно отправила ответчице письмо с просьбой вернуть деньги, но никаких средств так и не получила.

Само дело рассмотрели лишь весной 2018 года. Сургутский городской суд отказал истице, сославшись на то, что заявительница до обращения в суд не направила письменное требование о возврате денег. Учитывая это обстоятельство, у Монарховой на момент подачи иска не возникло права требовать займа и процентов по нему. Апелляция оставила такое решение без изменений и дополнительно подчеркнула, что деньги давались ответчице до востребования, а истица не доказала, что просила вернуть эти средства до обращения в суд (дело № 33-5195/2018).

Монархова не согласилась с такими выводами и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховном суде. ВС пояснил, что действующее законодательство не обязывает заимодавца в подобной ситуации направлять заёмщику требование о возврате денег до обращения в суд. Судьи ВС пояснили, что не предусмотрен досудебный порядок для споров, вытекающих из заёмных правоотношений между гражданами. Таким образом, сам факт подачи иска кредитором уже является требованием о возврате долга по договорам займа, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 69-КГ19-11).

Учитывая перечисленные обстоятельства, тройка судей под председательством Андрея Марьина отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред. – пока ещё не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заимодавец поступил плохо, но вовсе не критично»

Павел Шефас из Авелан Авелан Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × говорит, что в спорной ситуации нижестоящие суды спутали нормы материального права и процессуального: «Они смешали досудебный порядок урегулирования частного спора и срок исполнения обязательств». Из-за чего суды отказали истице во взыскании реальной задолженности, которую ответчица по существу не оспаривала, замечает юрист. Теперь истице придётся повторить процесс, а ответчица будет в просрочке с того момента, когда ещё шло разбирательство по текущему делу, констатирует Шефас.

Я согласен с подходом ВС. Суд откинул лишний формализм и посмотрел на суть спора. Да, это плохо, что перед обращением в суд заимодавец не направила требование о возврате займа. Плохо, но вовсе не критично, потому что по существу ничего не изменилось. Подача иска о взыскании задолженности по договору займа совершенно явно показывает волю заимодавца забрать свои деньги.

Кирилл Коршунов, юрист Линия Права Линия Права Федеральный рейтинг группа Рынки капиталов группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Налоговое консультирование группа Уголовное право ×

Что не так с досудебным порядком

Если говорить об обязательном досудебном порядке, то с ним сейчас происходит сплошная «профанация», возмущается Шефас. По его словам, норма работает лишь как ещё одно формальное основание для суда или ответчика, чтобы, оставив исковое заявление без рассмотрения, уклониться от разрешения спора по существу: «При этом забывается, что досудебный порядок нужен сторонам, а не суду. Если стороны хотят договориться, то они сделают это без каких-либо публичных предписаний».

Поэтому в отношениях между физическими лицами обязательный досудебный порядок устанавливать не стоит, полагает Кирилл Коршунов, юрист Линия Права Линия Права Федеральный рейтинг группа Рынки капиталов группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Налоговое консультирование группа Уголовное право × . Во-первых, гражданину сложно будет сориентироваться, нужен ли по его делу претензионный порядок или нет, считает эксперт. Во-вторых, отношения между гражданами менее формальные, уверен он: «Досудебное урегулирование спора, как правило, происходит, но оно не документируется. Ведь людям тоже не очень хочется в суд, все понимают, что это долго». Так что перед разбирательством стороны обсуждают ситуацию и идут в суд, как правило, когда переговоры заходят в тупик, а не из-за своей прихоти и вспыльчивости, резюмирует Коршунов.

Источник: http://pravo.ru/story/216227/

Досудебное урегулирование Арбитражных споров

Законодательная система предусматривает ряд примирительных процедур, с помощью которых, между сторонами спора, можно добиться урегулирования в досудебном порядке. Обычно урегулирование спора в досудебном порядке предполагает выдвижение требований, которые одна сторона предъявляет другой. Выдвижение таких требований обычно направлено на взыскание задолженности по договору, возвращение долга по договору или исполнение условий договора или иных обязательств. Досудебное разрешение такого спора имеет большое преимущество. В частности — это экономия времени, сил, нервов и денег.

Досудебный порядок урегулирования споров считается обязательным согласно Российскому законодательству в двух случаях:

  1. если он предусмотрен федеральным законом
  2. если он предусмотрен договором, заключенным между сторонами спора

Вот лишь некоторые примеры, чего удавалось добиться на стадии досудебного урегулирования споров:

  • досудебное урегулирование споров по договорам поставки
  • досудебное урегулирование споров по договорам купли-продажи
  • досудебное урегулирование споров по договорам подряда
  • досудебное урегулирование споров по договорам строительного подряда
  • досудебное урегулирование споров по договорам аренды
  • досудебное урегулирование споров по договорам субаренды
  • досудебное урегулирование споров по договорам розничной купли-продажи
  • досудебное урегулирование споров по договорам контрактации
  • досудебное урегулирование споров по договорам проката
  • досудебное урегулирование споров по договорам финансовой аренды
  • заключение мирных соглашений по вышеуказанным спорам

Список сведений, необходимых для составления претензии:

  • четко сформулированные требования
  • сумма претензии (задолженность, неустойка, пени)
  • срок, на протяжении которого контрагент обязан рассмотреть претензию, если этот срок не определен одним из пунктов договора
  • перечень нарушенных обязательств, послуживших основой для предъявления претензии

В нашу работу по комплексному ведению досудебного урегулирования споров входит:

  • консультация у опытного адвоката с обзором судебной практики по данной категории дел
  • правовое заключение адвоката по вашей ситуации
  • ведение переговоров с противоположной стороной (при необходимости, подготовка претензии)
  • подготовка документации (ходатайства, заявления, отзывы и т.д.)
  • при необходимости – подготовка мирового соглашения
  • представление интересов клиентов на заседаниях Арбитражного суда, на протяжении всего судебного процесса, до принятия судом первой инстанции окончательного решения по делу

Источник: http://www.advokatmoskva.info/departament-arbitrazhnykh-sporov/uslugi-advokata-po-arbitrazhnym-sporam/dosudebnoe-uregulirovanie-arbitrazhnykh-sporov

Претензионный порядок при договоре аренды

  1. Конструктор документов >
  2. Статьи >
  3. Особенности договоров аренды и найма >
  4. Претензионный порядок при договоре аренды

При нарушении той или иной стороной обязательств, предусматриваемых договором аренды, должна подаваться письменная претензия, в которой определяются правоотношения сторон, фиксируется факт нарушения договорных обязательств, а также выдвигается требование по устранению допущенных нарушений.

Претензионный порядок в договоре аренды считается обязательным способом урегулирования спора в следующих случаях:

  • В силу наличия прямого указания положений законодательства;
  • Использование данного способа непосредственно предусматривается договором.

Поведение стороны, которой была направлена претензия, позволяет определить последующие действия. Либо инициируется процедура судебного урегулирования спора (в случае отказа от удовлетворения требований), либо все нарушения будут исправлены исключительно добровольно.

Некоторые особенности

Все правоотношения, связанные с арендой, регулируются нормативными положениями, зафиксированными в главе 34 ГК РФ. Вместе с тем, допускается, что положениями договора аренды осуществление тех или иных прав и обязанностей сторон может быть изменено в сторону отличий от норм, закреплённых в ГК.

При этом необходимо заметить, что содержащимися в статье 619 ГК РФ положениями для арендодателя устанавливается обязанность по требованию расторжения договора аренды в досрочном порядке исключительно после того, как арендатору будет направлено письменно оформленное предупреждение о необходимости выполнения последним взятых на себя обязательств в разумные сроки.

Таким образом, обязательный претензионный порядок по договору аренды может применяться только в случаях, связанных с досрочным расторжением аренды по требованию, выдвинутому арендодателем. Во всех остальных случаях использование данного порядка отнесено к усмотрению сторон, которые могут закрепить его непосредственно в договоре.

Признаваться установленным договором вышеупомянутый порядок будет исключительно в том случае, если в последнем закрепляются чёткие и конкретные требования, которым должна соответствовать претензия, а также детально разработанный порядок по её направлению и последующему рассмотрению.

Невыполнение содержащихся в претензии требований по исполнению обязательств положений арендного договора является достаточным основанием для обращения в судебный орган.

Составление и направление претензии

Поскольку претензия является одним из ключевых доказательств по делу, она должна составляться надлежащим образом и содержать ссылки на соответствующие правовые нормы и положения самого договора. Также в претензии фиксируются данные:

  • дата заключения арендного договора;
  • перечисление нарушенных обязательств;
  • требование по выполнению последних или же по досрочному расторжению договора;
  • перечень прилагаемой к претензии документации;
  • дата составления претензии;
  • собственноручная подпись заявителя.

Направляться претензия может либо по почте (заказным письмом с обратным уведомлением о вручении), либо вручаться непосредственно второй стороне под роспись и отметку в получении. Непосредственными доказательствами того, что соответствующей стороной был соблюдён порядок досудебного урегулирования ситуации по арендным правоотношениям считаются копия претензии, а также документация которой подтверждается её направление противоположной стороне.

Последствия несоблюдения претензионного порядка

Поскольку обязателен претензионный порядок по договору аренды вне зависимости от того, устанавливался ли он непосредственно нормами законодательства или же положениями самого договора, то несоблюдение его может повлечь за собой возникновение последствий, имеющих неблагоприятный характер. А именно: в случае отсутствия непосредственных доказательств, подтверждающих использование сторонами обязательного претензионного порядка, исковое заявление будет считаться направленным с нарушением предусмотренной законодательством формы. Это приведёт в гражданском процессе к возвращению последнего, а в процессе арбитражном — к тому, что оно будет оставлено без движения.

Если факт несоблюдения заявителем обязательного претензионного порядка устанавливается непосредственно после того, как исковое заявление было принято к рассмотрению и по делу началось производство, судебный орган обязан оставить это исковое заявление без дальнейшего рассмотрения.

Таким образом, истец сможет направить иск повторно лишь после того, как проведёт процедуру досудебного урегулирования спора. Сумма госпошлины, ранее перечисленная истцом, либо возвращается ему, либо идёт в зачёт оплаты госпошлины при вторичном направлении иска.

Источник: http://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/pretenzionnyj_poryadok/

Читайте так же:  Оператор персональных данных документы
Досудебное урегулирование споров по аренде
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here