Неотделимые улучшения безвозмездное пользование

Сегодня мы раскроем тему: "Неотделимые улучшения безвозмездное пользование", полностью описав проблематику и сделав выводы. Каждый вопрос индивидуален. Поэтому есть вероятность, что вы не найдете ответ. Поэтому с любым вопросом можно обратиться к дежурному специалисту.

Неотделимые улучшения безвозмездное пользование

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ссудополучатель) пользуется помещением на основании договора безвозмездного пользования. Срок договора не определен — бессрочный. В мае 2017 года ссудополучателем с согласия собственника проведена реконструкция помещения.
Расходы в сумме 597 тыс. руб. на реконструкцию произведены за счет ссудополучателя, собственником не возмещаются.
Расходы на реконструкцию являются неотделимыми улучшениями, и их необходимо принять к учету в виде капитальных вложений. По данным собственника помещение введено в эксплуатацию в мае 1992 года, срок полезного использования составляет 1000 месяцев.
Какой срок полезного использования установить для капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей бухгалтерского и налогового учета?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации в бухгалтерском учете срок полезного использования устанавливается в зависимости от ожидаемого срока использования имущества.
В целях налогового учета срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.
При этом неотделимые улучшения амортизируются до расторжения договора безвозмездного пользования, либо до полного погашения стоимости.

Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает, что к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ГК РФ в отношении договора аренды.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при безвозмездном пользовании. Учет у ссудополучателя;
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1116016/

Неотделимые улучшения безвозмездное пользование

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Казенным учреждением (ссудополучателем) проведена реконструкция здания, которое передано бюджетным учреждением по договору безвозмездного пользования. Данные капитальные вложения в форме неотделимых улучшений (установка пандуса) в объект недвижимости учреждением учитываются на счете 101.12 и амортизируются в соответствии с установленным сроком полезного использования до окончания срока действия договора. После окончания действия договора затраты с учетом амортизации предполагается передать ссудодателю на увеличение стоимости здания. На счете 101.12 учитываются только объекты недвижимости, имеющие государственную регистрацию? Правильно ли учреждение учитывает на счете 101.12 указанные вложения? Если нет, то на каком счете их учитывать и амортизировать?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Законченные капитальные вложения казенного учреждения в неотделимые улучшения полученного в безвозмездное пользование здания подлежат учету в составе основных средств в сумме произведенных вложений.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Емельянова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Монако Ольга

10 ноября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/budget/1150632/

Энциклопедия решений. Содержание вещи, полученной в безвозмездное пользование

Содержание вещи, полученной в безвозмездное пользование

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Вопреки общему правилу бремя содержания вещи, полученной в безвозмездное пользование, несет ссудополучатель (ст. 695 ГК РФ).

Ссудополучатель обязан поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Законодательством не определено значение приведенного в ст. 695 ГК РФ понятия «расходы на содержание» имущества. На практике к расходам на содержание недвижимого имущества относится оплата коммунальных услуг (т.е. оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы (оплата услуг телефонной связи, Интернета и т.д.). Поскольку законодательством перечень таких расходов не установлен, состав расходов, которые обязан нести за свой счет ссудополучатель, определяется в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Неисполнение ссудополучателем этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных им расходов на содержание имущества (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.05.2015 по делу N 33-8509/2015).

Поскольку ресурсоснабжающие организации не участвуют в договоре безвозмездного пользования, а ссудополучатель не является стороной договоров на оказание коммунальных услуг, заключенного между такими организациями и ссудодателем, обязанности оплачивать расходы непосредственно ресурсоснабжающим организациям у ссудополучателя не возникает (п. 3 ст. 308 ГК РФ, постановление Шестого ААС от 14.05.2014 N 06АП-1782/14). В то же время не исключен вариант, когда ссудополучатель самостоятельно заключает договоры об оказании коммунальных услуг в отношении занимаемой им недвижимости и производит оплату по ним.

Читайте так же:  Заявление о возмещении имущественного ущерба вреда реабилитированному

В случаях, когда в безвозмездное пользование передана часть здания, может возникнуть вопрос о наличии у ссудополучателя обязанности нести расходы, связанные с содержанием всего здания, в доле, приходящейся на занимаемые им помещения (например, расходов на оплату услуг охраны, вывоз твердых бытовых отходов, уборку прилегающей территории и т. п.). ГК РФ не содержит прямого указания на обязанность ссудополучателя оплачивать такие расходы, в связи с чем не исключена вероятность того, что суд откажет в их взыскании (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 N Ф07-4703/12). Во избежание разногласий между сторонами целесообразно определить в договоре ссуды сторону, на которую возлагается обязанность нести эти расходы, и, если обязанность по их оплате принимает на себя ссудополучатель, — порядок определения приходящейся на него доли упомянутых расходов (например, пропорционально площади помещений, переданных в безвозмездное пользование, в общей площади здания).

По смыслу ст. 695 ГК РФ в расходы на содержание имущества не входят суммы налогов, уплата которых обусловлена наличием у ссудодателя прав на это имущество (налог на имущество организаций, земельный налог, транспортный налог и т.д.), так как закон возлагает обязанность по уплате налогов на их налогоплательщиков (пп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2011 N Ф08-2936/11).

Законом могут быть установлены специальные правила, касающиеся бремени содержания имущества, применительно к договорам безвозмездного пользования отдельными видами имущества. Например, специальные требования к содержанию объекта культурного наследия могут устанавливаться охранным обязательством, которое обязано исполнять юридическое лицо, получившее такой объект в безвозмездное пользование (п. 4 ст. 47.3, п.п. 2, 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», см. также постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.10.2015 N Ф02-5399/15).

В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила об улучшениях арендованного имущества (п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ). В связи с этим по общему правилу произведенные ссудополучателем отделимые улучшения переданного в безвозмездное пользование имущества являются его собственностью. Стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит.

Источник: http://base.garant.ru/58074009/

Отделимые (неотделимые) улучшения арендованного имущества

Отделимые улучшения арендованного (полученного в безвозмездное пользование) имущества – улучшения, которые можно демонтировать без вреда для арендованного (полученного в безвозмездное пользование) имущества (например, установка магнитолы на автомобиль) (ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Неотделимые улучшения арендованного (полученного в безвозмездное пользование) имущества – улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в безвозмездное пользование) объекта без причинения ему вреда (например, вмонтированная система вентиляции воздуха) (ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Источник: http://nalogobzor.info/publ/terminy_i_opredelenija/otdelimye_neotdelimye_uluchshenija_arendovannogo_poluchennogo_v_bezvozmezdnoe_polzovanie_imushhestva/18-1-0-2408

Неотделимые улучшения безвозмездно пользованного имущества, не согласованные с ссудодателем

Отражение в бухгалтерском учете организации-ссудополучателя операций, связанных с неотделимыми улучшениями безвозмездно пользованного имущества, не согласованными с ссудодателем.

Отражение в бухгалтерском учете организации-ссудодателя приема-передачи объектов основных средств, переданных в безвозмездное пользование, после произведенных ссудополучателем неотделимых улучшений без согласия ссудодателя.

Источник: http://nalogobzor.info/publ/bukhgalterskie_provodki/osnovnye_sredstva/neotdelimye_uluchshenija_bezvozmezdno_polzovannogo_imushhestva_ne_soglasovannye_s_ssudodatelem/49-1-0-1297

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

по окончании срока аренды, или

сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

Читайте так же:  Моральный вред причиненный родителям

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

Видео (кликните для воспроизведения).

какие работы будут сделаны;

за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источник: http://www.audit-it.ru/terms/accounting/neotdelimye_uluchsheniya.html

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Неотделимые улучшения безвозмездное пользование

С.А. Ратовская,
консультант-эксперт Издательского Дома «Советник бухгалтера»

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества учреждений различается в зависимости от того, по какому договору оно получено — операционной или неоперационной (финансовой) аренды. А от порядка бухгалтерского учета в свою очередь зависит порядок расчета налога на имущество с данных неотделимых улучшений.

Улучшения и договор

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Источник: http://www.referent.ru/40/12608

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Читайте так же:  Как правильно подавать жалобу в прокуратуру

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Читайте так же:  Жалоба в суд на действия прокуратуры

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Неотделимые улучшения без возмещения

Осуществляя неотделимые улучшения в арендованное помещение арендатору следует ознакомиться с особенностями налогообложения таких улучшений. Информированность позволит избежать неприятных последствий в виде штрафов по результатам налоговых проверок, и принять оптимальное для себя решение в некоторых моментах.

Получите «добро» на улучшения у собственника

Решив «улучшить» арендованное помещение, арендатору лучше заручиться на это согласием собственника помещения. Такое согласие может быть прописано сразу в договоре, либо стороны могут прописать его в допсоглашении к договору аренды

При отсутствии согласия арендодателя, арендатор столкнется с рядом неприятных последствий. Во-первых, арендодатель может потребовать устранить произведенные улучшения. Ведь в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А вот если, заключив договор аренды и возложив на арендатора обязанность по осуществлению неотделимых улучшений, арендодатель тем самым осознавал, что в результате проведенных работ возврат помещения ему в исходном состоянии исключается (Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 № Ф09-7384/11).

Во-вторых, арендатор не сможет учесть произведенные расходы при налогообложении прибыли. В пункте 1 статьи 256 НК РФ сказано, что «амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя». Обратите внимание, что неотделимые улучшения могут амортизироваться только в том случае, если они произведены с согласия владельца помещения. Соответственно, если работы были произведены без его согласия, то арендатор не сможет амортизировать стоимость произведенных работ. Получается, что такие расходы вообще не будут уменьшать его налогооблагаемую прибыль (Письмо УФНС по г. Москве от 16 марта 2006 г. № 18-11/1/20791).

Кстати, имейте в виду, что в отношении срока списания действует ограничение. Стоимость неотделимых улучшений амортизируется только в период действия договора аренды. Учитывая, что арендованным имуществом выступает, как правило, помещение (здание), а срок аренды гораздо меньше срока полезного использования здания, ежемесячные суммы амортизации по неотделимым улучшениям будут незначительные. Это означает, что большая часть затрат арендатора так и не будет отнесена на уменьшение прибыли. Особенно если договор аренды заключен на непродолжительный период времени.

Есть еще один важный момент, при котором наличие согласия на проведение улучшений может иметь существенное значение. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия собственника, последний не обязан компенсировать ему. В случае же такого согласия, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Но если иное не предусмотрено договором аренды. То есть в договоре аренды собственник может прописать обязанность арендатора по проведению неотделимых улучшений и отдельно оговорить, что возмещать ему расходы он не будет. Часто именно такой подход и используют собственники зданий на практике.

Возникает ли передача улучшений в целях НДС?

Существует мнение, что по мере окончания срока аренды возникает операция по безвозмездной передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений. А безвозмездная передача, как известно, является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Не сложно догадаться, что такой позиции придерживаются большинство проверяющих, да и сами чиновники неоднократно высказывались таким образом. Соответствующие разъяснения можно увидеть в Письмах Минфина РФ от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 25.11.2014 № 03-07-11/59765, ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032.

Такую позицию иногда поддерживают и суды. Более того, Высший арбитражный суд уже не раз высказывался в пользу налоговиков. Примером тому является Постановление Президиума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 (п. 26) и Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13.

Читайте так же:  Возмещение затрат на судебные издержки

Но, не смотря на это, нижестоящие суды могут придерживаться иной позиции (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 № Ф05-2035/2015 по делу № А40-54344/14, Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 г. № 09АП-28410/2015, ФАС Московского округа от 28.01.2014 № Ф05-17237/2013 по делу № А40-45990/13-116-97).

Приведем аргументы, которые помогут арендаторам выиграть в суде.

Объектом налогообложения НДС признается передача права собственности на имущество (подп.1 п. 1 ст. 146 НК РФ, ст. 39 НК РФ). Можно ли утверждать, что арендатор передает арендодателю в собственность неотделимые улучшения? Для этого необходимо разобраться, получает ли арендатор право собственности на эти улучшения изначально? Ведь чтобы передать право собственности, нужно сначала его получить. На этот ответ специалистами даются разные мнения, но мы придерживаемся мнения, что изначально права собственности на неотделимые улучшения у арендатора нет, а, значит, НДС начислять ему не нужно, так как отсутствует факт перехода права собственности.

Если обратиться к статье 623 ГК РФ, то можно увидеть, что она предусматривает единственный случай, когда улучшения являются собственностью арендатора. Это если улучшения носят отделимый характер. В отношении неотделимых улучшений из пункта 4 статьи 623 ГК РФ следует, что они является собственностью арендодателя.

Кроме того, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Из чего можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Следовательно, произведенные арендатором неотделимые улучшения, как и арендованное имущество, не могут являться собственностью арендатора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 по делу № А56-66260/2009).

Если компания-арендатор готова к спорам с проверяющими и не желает уплачивать НДС со стоимости неотделимых улучшений, то рекомендуем внимательней отнестись к составлению договора аренды. Некоторые формулировки договора могут снизить шансы арендатора на успех при рассмотрении спора в суде. Например, одна компания проиграла спор, «благодаря» такой формулировки в договоре: «право собственности на произведенные арендатором неотделимые улучшения в помещении автоматически переходит к арендодателям после прекращения арендных отношений без возмещения их стоимости». Ключевым словом в данной фразе является «переходит». На основании этого суд посчитал, что сторонами договора определен правовой статус неотделимых улучшений, а именно нахождение его в собственности арендатора до момента прекращения арендных отношений. Такой спор был рассмотрен в Постановлении ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу № А12-16147/2012 (было отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ Определением ВАС РФ от 25.10.2013 № ВАС-14378/13).

Возможен другой вариант. Налоговики могут настаивать на том, что арендатор передал собственнику не имущество в виде неотделимых улучшений, а результаты работы по улучшению помещения. В этом случае пригодятся другие аргументы. Объектом налогообложения по НДС передается и безвозмездная передача результатов работ. Однако если работы по улучшению выполнены в период действия договора аренды, то результат выполненных за счет арендатора работ в арендуемых помещениях имеет потребительскую ценность исключительно для самого арендатора, а не для арендодателя. Следовательно, отсутствует факт передачи результата работ.

Подобные аргументы позволяют арендаторам выигрывать в суде (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2014 № Ф05-9531/2014 по делу № А40-105354/13, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 по делу № А55-14290/2012).

Однако если арендатор берет в аренду «сырое» помещение, доводит его «до ума», и затем по окончании работ договор сразу же расторгается или срок его аренды заканчивается, то очевидно, что целью «аренды» было проведение работ по улучшению имущества. В таком случае выиграть судебный процесс вряд ли получится (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 марта 2014 г. по делу № А70-5453/2013).

Нужно ли платить налог на имущество?

С налогом на имущество дела обстоят не так радужно. Если в отношении НДС у арендаторов есть хотя бы шансы оспорить факт начисления налога, то в отношении налога на имущество такие шансы фактически сведены к нулю. Либо минимальны.

Налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н. На основании пункта 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

Пунктом 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н, определено, что законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды.

В связи с этим «финансисты» настаивают на том, что неотделимые улучшения в арендованное имущество, учтенные в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до их выбытия в рамках договора аренды (Письма от 24.05.2013 № 03-05-05-01/18569, от 22.12.2010 № 03-05-05-01/62, от 13.12.2010 № 03-05-05-01/59, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46). При этом не имеет значения тот факт, что с самого объекта недвижимости арендодатель уплачивает налог на имущество исходя из его кадастровой стоимости (Письмо Минфина РФ от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118)

И надо отметить, что суды с такой позицией согласны. Доказательством тому служат Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2015 по делу № А81-2557/2014, ФАС Московского округа от 16.12.2013 № Ф05-15687/2013 по делу № А40-33073/13, ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу № А12-16147/2012 (Определением ВАС РФ от 25.10.2013 № ВАС-14378/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ).

Более того, Верховный Суд РФ в Определении от 15 июля 2015 г. № 306-КГ15-7133 отметил, что до возврата арендодателю произведенных неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств, капитальные вложения подлежат обложению арендатором налогом на имущество.

Но если арендодатель согласен компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений и делает это до ввода их в эксплуатацию, то они не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество. Такие разъяснение даны в Письме Минфина РФ от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651.

© ИА Клерк.Ру., аналитический отдел

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://otchetonline.ru/art/buh/53106-neotdelimye-uluchsheniya-bez-vozmescheniya.html

Неотделимые улучшения безвозмездное пользование
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here