Риск утраты прав собственности на квартиру

Сегодня мы раскроем тему: "Риск утраты прав собственности на квартиру", полностью описав проблематику и сделав выводы. Каждый вопрос индивидуален. Поэтому есть вероятность, что вы не найдете ответ. Поэтому с любым вопросом можно обратиться к дежурному специалисту.

Риски утраты права собственности на недвижимость

Приобретая объект недвижимости — квартиру, дом, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.

По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Действительно, обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем, где каждая квартира имеет свою историю. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.

Страхованием рисков и утрата права собственности

Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование — имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.

Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.

Основаниями признания сделки недействительной могут служить:

1. Совершение сделки:

  1. в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  2. без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку;
  3. недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки;
  4. несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.

Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.

Базовая стоимость страхования «от всех рисков», т.е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:

  1. количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости;
  2. полноты представляемых на экспертизу документов;
  3. срока действия договора страхования.

Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.

Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.

Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.

Источник: http://www.advokatessa.ru/literat/real/real16.htm

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.
Читайте так же:  Лимит гражданской ответственности

Преимущества титульного страхования

  • договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
  • проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
  • минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
  • при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

  1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
  2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
  3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

  1. Риски признания сделки недействительной:
    • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
    • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
    • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
    • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
    • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
    • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
    • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
  2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

  1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
  2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
  3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
  4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
  5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
  6. Прекращения права собственности на земельный участок.
  7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
  9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление настрахование

Документы для страхования земельных участков

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
  3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
  4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
  5. Свидетельство о смерти наследодателя.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
  8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
  6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
  7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
  8. Свидетельство о смерти наследодателя.
  9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
  10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
  11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
  12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
  13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
  14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
  15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).
  1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
  2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

  • Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
  • Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

Источник: http://www.rgs.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp

Титульное страхование

Надежная защита сделок с недвижимостью

Титульное страхование — это cтрахование права собственности и других вещных прав на объекты недвижимости.

Страхование потери имущества в результате прекращения права собственности предназначено для защиты прав добросовестного приобретателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, приобретенный на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки (права собственности могут быть оспорены через суд в течение 10 лет (исковая давность) с момента приобретения объекта и оформления сделки).

Читайте так же:  Принципы осуществления психиатрического освидетельствования

Во всем мире титульное страхование является обязательным при осуществлении сделок на рынке недвижимости.

От чего защищает полис

Компания «Росгосстрах» предоставляет страховое покрытие от следующих рисков:

  • нарушение действующего законодательства Российской Федерации при предыдущих сделках с объектом недвижимости;
  • ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности и другие вещные права (договор, свидетельство, контракт), или прочих документов по застрахованной сделке;
  • продажа объекта недвижимости, запрещенной к передаче в частную собственность, приобретение права собственности и других вещных прав у лица, не имеющего законных либо договорных оснований на право распоряжения имуществом;
  • передача (обременение) имущества лицом, не обладающим правом собственности на него без согласия собственника (передача в аренду государственного имущества лицом, обладающим правом хозяйственного ведения на него, без согласия собственника имущества);
  • приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом, повторный залог имущества и т.п.;

Ваша страховая сумма

Страховая сумма по договору страхования права собственности не может превышать страховую стоимость.

Страховой стоимостью является действительная стоимость недвижимого имущества, право собственности или иные вещные права, которые имеет страхователь в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Страховой тариф при страховании риска утраты прав собственности устанавливается в пределах 0,25%-1,00%, в зависимости от количества предыдущих сделок в отношении недвижимого имущества, подлежащего страхованию.

Как оформить полис

Пожалуйста, позвоните нам:

    получить дополнительную информацию можно по телефонам

0530
бесплатно с мобильных номеров всех операторов

Источник: http://www.rgs.ru/products/juristic_person/property/title_insurance/index.wbp

Риски утраты права собственности

Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.

По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Действительно, обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем, где каждая квартира имеет свою историю. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.

Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование — имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.

Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.

Основаниями признания сделки недействительной могут служить:

1. Совершение сделки:

  • в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку;
  • недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки;
  • несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.

Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.

Базовая стоимость страхования «от всех рисков», т.е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:

  • количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости;
  • полноты представляемых на экспертизу документов;
  • срока действия договора страхования.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.

Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.

Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.

Читайте так же:  Апелляционная жалоба мировому судье образец

Источник: http://www.vnv.ru/articles/53/

Риски при покупке жилых помещений

Риск сопутствует любой сфере человеческой деятельности, и сделки на рынке недвижимости не являются исключением. Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки. Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенному риску.

Под риском понимается мера ожидаемого неблагополучия при неуспехе в деятельности, т.е. возможность не достижения покупателем всех поставленных целей или части из них при покупке жилого помещения, заключающаяся в реальной возможности понести убытки или упустить выгоды.

Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения.

Где может скрываться начало будущих неприятностей?

Практика и публикации в СМИ свидетельствуют о частых случаях финансовых потерь и утратах недвижимости как покупателями, так и продавцами недвижимости. В последние пять лет особо остро этот вопрос стоит на рынке первичного жилья. Необходимо отметить наличие реальных рисков и на рынке вторичного жилья. Увеличение риска обусловлено и резким подорожанием жилья в прошлом году.

Процесс реализации замысла покупателя состоит из следующих этапов: выбор района, типа и этажности дома, параметров квартиры, которую покупатель желает приобрести исходя из финансовых возможностей; определение риэлторской компании на оказание услуг по поиску требуемого жилья и организации его покупки или принятие решения самостоятельно осуществить свой замысел; оценка рисков при покупке конкретного жилого помещения; оформление договора купли-продажи, выбор, согласование и реализация процедуры взаиморасчетов по сделке с покупателем, а также регистрация права собственности; практическое осуществление приобретенного права на жилое помещение. Этап оценки рисков является составной частью осмысленной и безопасной покупки жилого помещения.

Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры. Для определения данных рисков и их оценки необходимо получить информацию, характеризующую эти риски, и выяснить какие нежелательные последствия могут наступить для покупателя, кроется ли в них начало будущих неприятностей, возможно ли в дальнейшем оспаривание прав собственности на покупаемую квартиру и другие отрицательные последствия?

Распределяются ли риски между клиентом и посредником? К сожалению, многие договоры об оказании посреднических (риэлторских) услуг не содержат положений о распределении рисков между клиентом и посредником, а также об ответственности за последствия данных рисков, которые в дальнейшем ложатся на плечи покупателей. Покупатель вправе требовать включения положений о распределении рисков в оформляемые документы (договор оказания услуг, договор купли-продажи и т.д.) или самостоятельно собрать необходимую информацию, проанализировать её и при наличии соответствующих юридических знаний и опыта включить соответствующие положения в оформляемые договоры.

Чем рискует покупатель?

Основными рисками покупателя, характерными для процесса покупки жилого помещения, являются:
— риск утраты приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения;
— риск дополнительных (не плановых) финансовых издержек;
— риск ограничений по пользованию жилым помещением;
— риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель будет обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением;
— риск не совершения осуществляемой сделки.

Представленные риски приведены в порядке значимости для покупателей и являются характерными для реализации большинства договорных правоотношений. Каждый риск, как правило, имеет систематическую и несистематическую составляющие. Систематическая составляющая конкретного риска присутствует в большинстве подобных правоотношений и является постоянной для определенных вида и условий сделок. Несистематическая составляющая риска является переменной величиной и в основном зависит от вида и характера оснований возникновения конкретного риска.

Основания для рассмотрения рисков

Типовыми основаниями рассматриваемых рисков могут быть:
— несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации порядка осуществления сделки, оформления необходимых документов, правоспособности сторон (покупателя, продавца, третьих лиц);
— несоответствие заявленных и фактических сведений о правах на жилое помещение;
— несоответствие заявленной стоимости жилья его рыночной стоимости;
— наличие скрытых физических дефектов продаваемого жилья;
— недобросовестность и/или непрофессионализм продавца и/или лица, оказывающего услуги по совершению сделки (посредника);

— незнание норм законодательства, регулирующих процесс совершения сделок по купле-продаже жилых помещений и законных последствий при их несоблюдении;
— не включение в оформляемые документы (договор купли-продажи, договор оказания риэлторских (информационных) услуг, акт приема-сдачи и т.д.) юридически обоснованных положений, обеспечивающих действенную (эффективную), а не устно заявленную, защиту прав покупателя;
— недостаточное или формальное исследование истории покупаемого жилья (факторов, ограничивающих или препятствующих планируемым переходу и реализации права владения, пользования и распоряжения жилым помещением);
— недооценка покупателем возможных потерь и их величины при совершении купли-продажи жилья или нежелание нести затраты по устранению рисков, присутствующих при покупке конкретного жилого помещения;
— завышенные (не соответствующие действительности) характеристики (покупная стоимость, параметры квартиры, стоимость улучшений и т.д.).

При анализе информации об истории покупаемого жилья, следует обратить внимание на следующие основания потенциальных рисков покупателя:
— наличие обременений, арестов на квартиру;
— факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей;
— выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением;
— наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его;
— сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки;
— наличие споров по данному жилому помещению.

Документальная защита от рисков

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). От полноты и качества законных требований покупателя, включаемых в эти документы, их соответствия нормам действующего законодательства зависят потенциальные возможности покупателя по защите своих прав как в несудебном, так и в судебном порядке при возникновении рисковых ситуаций и нарушении его интересов.

Читайте так же:  Расчет сумм возмещения ущерба

Возможности снижения рисков

Сбор информации по истории квартиры осуществляется, как правило, в ограниченном объеме и её анализ проводится неквалифицированным специалистом без достаточных юридических знаний. Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности, вот некоторые из них:
— проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста специализирующегося по жилищному праву и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков;
— застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются;
— распределить наиболее значимые риски между продавцом и посредником при оформлении договорных отношений;
— при наличии соответствующих знаний, опыта и возможностей самостоятельно решить задачу по приобретению желаемого жилья.

Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. При этом всегда необходимо помнить прописную постоянно повторяемую истину «бесплатный сыр — только в мышеловке» и любые устные заверения о надежности, гарантиях, отсутствии рисковых ситуаций в практике конкретного посредника ничего не стоят и соответственно не обеспечивают защиту покупателя от нежелательных последствий. Поэтому выбор и принятие решения за Вами, уважаемый покупатель.

Источник: http://www.vnv.ru/articles/146/

Страхование купленных квартир от риска утраты права собственности

Эта услуга пока не очень известна в России, хотя в западных странах уже давно распространена. И это печально, поскольку страхование титула (т. е. риска утраты права собственности) может быть жизненно важно для желающих приобрести жилье. Ведь ни у кого не может быть гарантии, что сделка купли-продажи недвижимости не будет оспариваться в суде. А согласно статистическим данным, ежегодно до 1,5% таких сделок признаются недействительными. Конечно, в нашей стране пока еще с некоторым недоверием относятся к страховым компаниям. В связи с этим информирование населения о подобных услугах страхования происходит довольно медленными темпами. Тем не менее, услуги страхования титула в нашей стране уже предоставляют, а это значит, что риск остаться без крыши над головой в случае недействительности сделки существенно снижается. Более подробно о рисках сделки купли-недвижимости расскажет наш эксперт Максим Чугунов.

«Да, не всегда можно распознать мошенничество при совершении сделки купли-продажи, даже опытный риэлтор может попасться на крючок недобросовестных продавцов. Пользуясь пробелами в законах, мошенники могут через суд аннулировать сделку, а деньги покупателям не возвратить. И последние могут годами ходить по судам, пытаясь вернуть деньги, уплаченные за купленную квартиру. Чаще всего недобросовестные сделки происходят по подложному паспорту РФ, или по другому правоустанавливающему документу. Или в результате сокрытия законных наследников. Или по выморочному имуществу. Или по доверенности от умершего. Или в результате продажи квартиры недееспособным лицом. Мошенники могут многократно продать один объект недвижимости или совершить сделку по заниженной стоимости продаваемой квартиры. Кроме того, квартира может находиться в залоге, на ней может быть и другое обременение. Продаваемый земельный участок может быть со скрытыми коммуникациями. Кроме того, может быть элементарный сговор между бывшим владельцем и продавцом.

Так, например, недавно был случай, о котором нам рассказали наши коллеги. Муж и жена владели двумя квартирами, находившимися в разных концах города. Оформлены эти квартиры были на имя жены, хотя и покупались в период брака. При разводе муж подал иск на раздел имущества, при этом попросил, чтобы в суде установили на эти квартиры долевую собственность.

Конечно, если есть две квартиры, то обычно при разделе имущества разводящимся супругам гораздо удобнее, если каждому остается по отдельной квартире с взысканием разницы стоимости объектов недвижимости в пользу того, у кого квартира будет дешевле. Однако другой порядок раздела имущества не запрещен, и суд удовлетворил исковые требования мужа. Когда судебное решение вступило в силу, муж свой экземпляр в Росреестр не передал, и там обе квартиры оставались числиться за женой. А бывшая супруга за это время благополучно «потеряла» паспорт, в УФМС получила новый документ, в котором не было записи о браке, после чего продала одну из имеющихся квартир. А когда деньги от сделки были ею получены, сделка купли-продажи была оспорена бывшим мужем. В иске было указано, что в базе данных Росреестра количество собственников указано неверно, а поскольку собственников двое, а не один, то и сделку нужно аннулировать.

Суд удовлетворил иск мужа, и квартиру супругам вернули. Бывшему покупателю квартиры жена должна была вернуть деньги, однако выяснилось, что другой собственности у нее нет, поскольку вторую квартиру бывшие супруги тоже успели реализовать, и взыскать что-то с мошенников просто нереально. В результате получилось, что покупатель остался и без квартиры, и без денег. Хотя сделка проводилась под наблюдением риэлторов, не первый год занимавшихся сделками купли-продажи недвижимости, и те дали письменное заключение о безопасности сделки. Как же мошенникам удалось их провести?

Все просто. При инспектировании сделки специалисты проверяли квартиру на сайте Федерального суда того района города, где находился данный объект недвижимости, поскольку полагали, что все судебные споры по нему должны рассматриваться по месту его нахождения. На данном ресурсе не было информации о таких спорах с участием собственника этой квартиры (т.е. бывшей жены). А их и не могло быть, поскольку суд по разделу имущества был в другом районе. В выписке из ЕГРП тоже никаких сведений о другом собственнике не было, поскольку муж не приносил судебное решение в Росреестр. В паспорте жены тоже никаких сведений о браке не имелось, а значит, и согласия супруга, согласно ст. 35 СК РФ, не требовалось.

Читайте так же:  Как поступить по делам несовершеннолетних

Конечно, риэлторам надо было копнуть чуть глубже, и тогда для покупателя итог сделки не был бы таким печальным. Но если бы покупатель заключил договор со страховой компанией о страховании титула, то, по крайней мере, денежный ущерб он бы компенсировал».

Статьи Гражданского кодекса РФ, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости

В Гражданском кодексе РФ есть ряд статей, которые особенно опасны для потенциальных покупателей недвижимости. К ним относится и ст. 181 ГК РФ, в которой срок исковой давности не ограничивается тремя годами, если есть ситуация, на которую это ограничение не распространяется. А это означает, что сделка может быть оспорена наследником, который в течение нескольких лет не был извещен о смерти своего родственника. По суду ему будет предоставлена или вся жилплощадь, или доля в квартире, что, конечно, не легче для покупателя, которому придется проживать бок о бок с чужим человеком. Или мошенником, который инициировал свое банкротство согласно новому закону о банкротстве физических лиц. Есть, конечно, статья 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, но она не всегда защищает права покупателя недвижимости.

В настоящее время упростилась процедура регистрации купли-продажи жилья. Это позволяет зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество не по месту нахождения объекта недвижимости, а в любом районе РФ. С изменением налогового законодательства людям приходится в договоре купли-продажи занижать стоимость квартиры. Есть пробелы и в земельном законодательстве. Да и в целом российское законодательство не предусматривает ответственности посредников (а тем более, частных) за проведенные сделки на рынке недвижимости. Все это приводит к появлению все новых мошеннических схем, в результате которых покупатель может остаться ни с чем.

Стоимость и преимущества страхования титула

Есть один нюанс: иногда в связи с изменениями в налоговом законодательстве сделки совершаются не по реальной стоимости квартиры. И тогда даже по суду вернуть средства, уплаченные за купленную квартиру, в полном объеме не удастся. В том числе, и затраты, связанные с переездом и ремонтом. Тогда страхование титула имеет дополнительное преимущество, ведь страховую сумму можно установить в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, а не той, что указана в договоре купли-продажи. В этом случае, покупатель, заключивший договор страхования титула, вернет свои деньги в полном объеме, даже если проиграет суд.

Страхование титула становится все более актуальным, в связи с чем некоторые агентства недвижимости при заключении сделки все чаще предлагают его клиентам в подарок. Для этого они заключают договор о сотрудничестве со страховой компанией, и в качестве бонуса за свой счет предоставляют своим клиентам страхование титула сроком на один год. Благодаря этому агентства гарантируют безопасность сделки, да и услуга страхования титула в результате становится все более востребованной. Особенно это важно для приобретателей дорогой недвижимости, которые и сами чаще стали обращаться в страховые компании за этой услугой, поскольку не хотят терять свои деньги. Конечно, и страховая компания не хочет терять свои деньги, поэтому при наступлении страхового случая будет сражаться в судах за своего клиента. Но если суд проигран, она будет обязана выплатить страховое возмещение покупателю.

Специалисты нашего агентства рекомендуют своим клиентам избегать оформления сделок по неполной стоимости квартиры, но если все же такая необходимость есть, то необходимо застраховать их от риска утраты права собственности. Обратитесь к нам, и мы расскажем, как это грамотно сделать.

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/strahovanie-utraty-prava-sobstvennosti.html

Риск утраты права собственности на квартиру

Утрата права собственности на квартиру

[important]Если потеряли кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт — документ, в котором содержатся все сведения о недвижимости: площадь всей квартиры, кадастровая стоимость и многие другие сведения. Раньше его выдавало БТИ — Бюро технической инвентаризации.

Сегодня дубликат кадастрового паспорта получить не получится, потому что он упразднен.

Вместо него действует выписка из ЕГРН. В ней содержатся все важные сведения об объекте недвижимости, а именно:

✍ этаж, площадь и назначение;

✍ точный адрес с указанием подъезда, корпуса, строения, номера квартиры;

✍ форма собственности, ФИО каждого собственника;

✍ наличие обременений, ограничений прав собственности;

Чтобы получить сведения.

Страхование квартиры

Что это такое? Страхование квартиры подразумевает под собой надежный и доступный каждому собственнику жилья способ уберечь свой материальный достаток от случайных непредсказуемых затрат, предусматривающих расход семейного бюджета на непредвиденные цели, такие как ремонт пострадавших помещений, замену поврежденного в результате несчастного случая имущества.

ФЗ № 4015-1 оговаривающий организацию страховой деятельности в России, указывает на добровольную форму страхования собственности для банка и не только, и никакие законодательные акты не могут принуждать граждан к обязательному выполнению страховых требований.

Обязательное страхование собственности на сегодняшний день противоречит ГК РФ и Конституции страны. Таким образом, решать стоит ли страховать квартиру или нет, необходимо, прежде всего, самим собственникам.

Страховая компания, в любом случае должна получить согласие собственника квартиры и заключить с владельцем помещения страховой договор, который предусматривает получение денежной компенсации во время следующих непредвиденных ситуаций:

  • возникновение пожара;
  • разбойное нападение;
  • грабеж;
  • кража;
  • преступные действия третьих лиц;
  • затопление помещений;
  • стихийное бедствие.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://kvartira.okd1.ru/konsultacziya/risk-utraty-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Риск утраты прав собственности на квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here